Договор аренды и юридические тонкости

Основные моменты договора аренды, на которые нужно обратить внимание:

Не находится ли фирма в стадии ликвидации или реорганизации.

Есть ли у представителя полномочия подписывать договор и нужные документы: копия устава, приказ о назначении, доверенность, копия паспорта.

Является ли ваш договор договором аренды или субаренды. Во втором случае нужно затребовать согласие основного собственника помещения и убедиться, что срок субаренды не превышает срока аренды.

Зафиксирован ли «коридор» повышения арендной платы на срок действия договора.

Прописаны ли в договоре причины для расторжения и срок уведомления о желании одной из сторон отказаться от обязательств.

Два типа договоров аренды:

1. Краткосрочные (сроком до 11 мес.)
2. Долгосрочные (сроком более 11 мес.)

Вам как арендатору, который планирует вложиться в ремонт и переоборудование помещения, выгоднее долгосрочный договор. Однако бывают случаи, когда за предложением краткосрочного договора со стороны арендодателя стоит не злой умысел, а желание избежать бюрократии и дополнительных издержек. Мы говорим о ситуации, когда арендодатель сдает вам не всё помещение которым владеет, а его часть. Дело в том, что долгосрочный договор необходимо регистрировать, но это возможно лишь тогда, когда объект недвижимости индивидуализирован и выделен в натуре; т. е. договор на часть помещения просто не получится зарегистрировать.

КАК СЭКОНОМИТЬ НА АРЕНДЕ?

НОВЫЕ ФОРМАТЫ АРЕНДЫ

Обратитесь к современным формам аренды, которые практикуются на Западе: аренда части помещения или аренда не за фиксированную ставку, а за процент от оборота. Такая схема расчетов взаимовыгодна: если ваш бизнес действительно подходит под данную площадку, то все окажутся в выигрыше. По такой схеме (или по схеме «небольшой фикс + процент от оборота») сегодня работают большинство ТЦ и БЦ, а в условиях тяжелой экономической ситуации и многие собственники отдельно стоящих помещений готовы пойти на это.

АРЕНДНЫЕ КАНИКУЛЫ

Арендные каникулы — это период ремонта и подготовки помещения к эксплуатации, во время которого вы не вносите арендные платежи. Многие арендодатели готовы предоставить 1-2 месяца арендных каникул, и это значительная экономия, пусть даже ремонт будет длиться дольше.

ЭКОНОМИЯ НА ПОСРЕДНИКАХ

Многие считают, что лучший способ сэкономить — отказаться от услуг риелтора. Действительно, вы платите посреднику как минимум половину месячной арендной ставки. Зачем же это делать, если российские риелторы славятся неторопливостью и, как правило, не хотят вникать в ваши требования?

ЗАПОМНИТЕ: НА САМОМ ДЕЛЕ ВЫ ПЛАТИТЕ РИЕЛТОРУ НЕ СТОЛЬКО ЗА ПОДБОР ПОМЕЩЕНИЯ, СКОЛЬКО ЗА ПРОВЕРКУ ДОКУМЕНТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ ВЫГОДНОГО ДОГОВОРА.

То есть в российских реалиях риелтор — это своего рода юрист по недвижимости. Если у вас есть свой юрист в штате или на аутсорсе, то на риелторе действительно можно сэкономить. Если нет, то лучше не рисковать.

Печально, но факт:

если вы регулярно и без задержек платите аренду, зачастую для арендодателя и его представителя это становится поводом поднять вам оплату. Мы не призываем обманывать, но, если вы платите по фиксированной ставке, лучше не афишировать арендодателю, как здорово у вас идут дела. Поставьте себя на место собственника помещения: если у вас такая большая прибыль, почему бы не вынудить вас платить больше?!